부동산 임대차 계약에서 임대인과 임차인 모두가 반드시 숙지해야 할 개념이 바로 법정갱신입니다. 이는 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 양 당사자가 별도의 의사 표시를 하지 않았을 때 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미하며 흔히 묵시적 갱신이라고도 불립니다. 2026년 현재 고금리와 전세 사기 예방을 위한 법적 장치가 강화된 시점에서, 자신의 권리를 보호하기 위해 법정갱신의 정확한 요건과 효력을 파악하는 것은 매우 중요합니다.
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주택임대차보호법상 법정갱신 성립 요건 확인하기
주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에 성립합니다. 임차인 역시 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 법정갱신이 이루어지면 임대차의 존속 기간은 2년으로 보게 됩니다.
다만 모든 상황에서 자동 연장이 인정되는 것은 아닙니다. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 법정갱신을 주장할 수 없습니다. 이는 성실한 임차인을 보호하기 위한 법 취지를 반영한 것입니다.
상가건물 임대차보호법 법정갱신 차이점 상세 더보기
상가 건물의 경우 주택과는 통지 기간과 효력 면에서 차이가 발생합니다. 상가임대차법상 법정갱신은 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 통지하지 않았을 때 발생합니다. 주택이 2개월 전인 것과 비교하여 기간적 여유가 조금 더 짧은 편입니다. 상가에서 법정갱신이 된 경우 임대차의 존속 기간은 주택의 2년과 달리 1년으로 간주됩니다.
또한 상가 임차인은 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있다면 법정갱신 혜택을 받을 수 없습니다. 상가 임대차는 영업권 보호가 중요하기 때문에 법정갱신 외에도 계약갱신요구권이라는 강력한 권리가 별도로 존재하며, 이를 통해 전체 임대차 기간 10년을 보장받을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
법정갱신 중 임차인의 계약 해지권과 효력 보기
법정갱신이 된 상태에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있는 특권을 가집니다. 이는 임차인의 주거 이전의 자유와 경제적 사정을 고려한 법적 장치입니다. 임차인이 해지 통지를 하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 반면 임대인은 법정갱신된 기간(주택 2년, 상가 1년) 동안 임차인의 동의 없이 계약을 임의로 해지할 수 없습니다.
이러한 규정 때문에 임대인 입장에서는 계약 만료 시점에 맞춰 새로운 계약서를 작성하거나 명확한 의사 표시를 하는 것이 관리 측면에서 유리할 수 있습니다. 해지 효력 발생 시점인 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 생기며 임차인은 퇴거 의무가 생깁니다.
주택 및 상가 법정갱신 주요 사항 비교표
각 법령에 따른 차이점을 한눈에 확인하기 쉽게 정리하였습니다.
| 구분 | 주택임대차보호법 | 상가임대차보호법 |
|---|---|---|
| 통지 기간 | 만료 6개월 ~ 2개월 전 | 만료 6개월 ~ 1개월 전 |
| 연장 기간 | 2년 | 1년 |
| 차임 연체 기준 | 2기 연체 시 불가 | 3기 연체 시 불가 |
| 임차인 해지 효력 | 통지 후 3개월 경과 시 | 통지 후 3개월 경과 시 |
법정갱신과 계약갱신요구권의 명확한 차이 확인하기
많은 분들이 묵시적 갱신(법정갱신)과 계약갱신요구권을 혼동하곤 합니다. 묵시적 갱신은 말 그대로 아무런 의사 표시가 없어 자동으로 넘어가는 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 행사하는 권리입니다. 주택의 경우 1회에 한해 요구권을 쓸 수 있으며 이 경우 5퍼센트 이내의 임대료 증액 제한이 적용됩니다. 법정갱신 이후에도 임차인은 나중에 필요할 때 계약갱신요구권을 추가로 사용할 수 있습니다.
상가의 경우에는 법정갱신된 기간도 전체 임대차 기간 10년 범위에 포함된다는 점을 주의해야 합니다. 따라서 본인의 영업 계획에 맞춰 요구권을 행사할지, 자연스럽게 법정갱신을 유도할지 전략적인 판단이 필요합니다.
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법정갱신 관련 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 법정갱신 후 복비(중개수수료)는 누가 부담하나요?
대법원 판례 및 통상적인 관례에 따르면 법정갱신 중 임차인이 3개월 전 해지 통보를 하고 나가는 경우, 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 계약서에 별도의 특약이 없는 한 임차인에게 새로운 계약의 수수료를 전가할 수 없습니다.
Q2. 묵시적 갱신이 된 상태에서 월세를 올릴 수 있나요?
법정갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 봅니다. 따라서 임대인이 일방적으로 월세를 올릴 수는 없습니다. 다만 임대인과 임차인이 상호 합의한다면 변경이 가능하지만, 이 경우 묵시적 갱신이 아닌 재계약 성격으로 변할 수 있습니다.
Q3. 법정갱신을 막으려면 반드시 내용증명을 보내야 하나요?
반드시 내용증명일 필요는 없으나 의사 표시의 증거가 남아야 합니다. 문자 메시지, 카카오톡, 통화 녹음 등이 증거가 될 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 만료 2개월 전까지 상대방에게 도달하도록 의사를 전달하는 것입니다.